Revistes Catalanes amb Accés Obert (RACO)

Reparto de los derechos de propiedad en la ciudad: propuesta para disponer de plusvalías socialmente sostenibles

Alberto Alegret Burgués, Esteve Cabré Puig

Resum


Este artículo propone implantar en el tráfico inmobiliario privado, hoy gestionado por la figura
del propietario, la figura del derecho de superficie en las operaciones inmobiliarias de
transformación del suelo (urbanización) y de solares (promoción), desde el mismo momento de
la reparcelación, y desde la existencia del solar hasta la construcción de los productos, e
incluso, durante la explotación por arrendamientos. El fundamento teórico es la separación
conceptual de una plusvalía socialmente útil y que tiene que ver con rentas productivas, de una
plusvalía socialmente inútil que tiene que ver con rentas especulativas y socialmente externas
al interés colectivo. Igual que si habláramos de un colesterol ( = plusvalía) bueno para nuestro
cuerpo y de un colesterol malo. Como si hablásemos de una energía ( = plusvalía) que hace
viable las transformaciones, distinguiendo entre una energía limpia, poco peligrosa, de
suministro continuo e intensidad modulable - como la electricidad - frente a una energía
peligrosa, altamente explosiva, de suministro discontinuo, y que requiere fuertes medidas de
seguridad, como por ejemplo el gas. Hemos analizado dos casos de actividad inmobiliaria -
transformar para vender y transformar para rentar - bajo los dos tipos de tráfico inmobiliario: el
tráfico clásico basado en la propiedad del suelo a favor del transformador-promotor y el tráfico
superficiario en el que el derecho de superficie preside las relaciones entre el propietario del
suelo y el transformador-promotor como superficiario.
Como resultado del análisis, el cambio de sistema implica un cambio superior pareto,
mejorando tanto la rentabilidad de los partícipes (propietario, superficiario y comprador final)
como la rentabilidad social al permitir que el superficiario - verdadero promotor - adapte los
valores de venta a la demanda ganando siempre, tanto en ciclos económicos alcistas como en
recesivos. No obstante, todo ello, sin haber considerado la limitación impuesta al propietario del
suelo para que éste ceda su facultad de disponer al superficiario.

Text complet: Text complet